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cláusula suelo: respuestas a tus dudas

Tras la sentencia del 7 de abril 2016 el Juzgado de lo Mercantil nº 11 de Madrid declaró la nulidad de la cláusula suelo fijadas en las condiciones generales de las hipotecas suscritas con consumidores por «falta de transparencia».

Según datos del Banco de España, los créditos hipotecarios que incluyen cláusulas suelo superan los 3 millones de operaciones.

El Tribunal Supremo las tachó de abusivas e ilegales en 2013 si eran opacas y poco informativas y, en 2015, ofreció otra sentencia con la retroactividad limitada a la fecha de la primera sentencia de mayo de 2013. Aun así, hay juzgados que van más allá y han sentenciado con retroactividad total desde la fecha de la firma de la hipoteca.

Ahora surgen varias preguntas sobre la cláusula suelo que responderemos con claridad.

 

1 – ¿Qué es una cláusula suelo?

Es una condición hipotecaria que establece un mínimo a pagar en las cuotas de la hipoteca aunque los intereses que se han acordado con el banco, por lo general el euríbor, estén por debajo.

En muchas escrituras del préstamo no aparecen expresamente las palabras ‘cláusula suelo’, por lo que muchos usuarios desconocen que se les está aplicando. Hay que revisar el apartado de ‘Intereses’ del contrato.

 

2 -¿Cómo sé si tengo una cláusula suelo en mi hipoteca?

Si sigues pagando lo mismo mes a mes en la cuota incluso cuando te toca revisión semestral o anual, es probable que tenga una cláusula suelo. Una hipoteca suscrita a interés variable debe reflejar la bajada actual del euríbor, el índice de referencia para la mayoría de las hipotecas españolas, que actualmente se encuentra en mínimos históricos.

 

3 – ¿Son ilegales las cláusulas suelo de las hipotecas en España?

En absoluto. Las cláusulas suelo son legales y la Comisión Europea no ha dicho lo contrario en su informe. Lo que el Tribunal Supremo (TS), en su sentencia de 9 de mayo de 2013, dijo es que se considerarán abusivas las cláusulas suelo que no cumplan con una serie de requisitos, básicamente de transparencia. Lo cierto, en todo caso, es que cerca de un 90% de las demandas de consumidores acaban en una sentencia favorable, es decir, los jueces aprecian su abusividad.

 

4 -¿Cómo saber si mi cláusula suelo es ilegal?

Una cláusula suelo puede declararse nula en aquellos casos en los que se entienda que ha habido falta de transparencia, o un claro desequilibrio en las cláusulas del contrato. Tiene que ocurrir alguno de estos supuestos:

Cuando en el contrato haya una cláusula suelo, pero no haya una cláusula techo o esta última sea excesivamente alta.

Cuando la cláusula no apareciera en la oferta vinculante previa. Es decir, si hay diferencias entre lo firmado y lo pactado anteriormente.

Cuando el cliente no haya sido informado de forma clara por la entidad en el momento de la escrituración del préstamo.

 

5 – ¿Qué supone al mes tener una cláusula suelo?

Lo veremos mejor con un ejemplo. Una hipoteca cuya deuda actual fuera de 150.000 euros y faltarán 20 años para amortizarla completamente, firmada en su momento a Euribor + 1. Tomamos la revisión con el referencial de septiembre, que cerró a un 0,154%. Para hacer los cálculos resulta muy útil el simulador del Banco de España.

Si tenemos una cláusula suelo del 3%, la cuota que pagamos (desde hace años) es de 832 euros.

Sin cláusula suelo, al cuota sería de 700 euros.

La cláusula suelo nos supone, en el ejemplo, 132 euros más al mes, 1.584 euros al año.

 

6.- ¿Para poder reclamar, la hipoteca ha de estar sobre la vivienda habitual?

No. Lo importante es analizar si la cláusula suelo es abusiva, la garantía real no limita esta posible abusividad, sea una residencia, un garaje o un local comercial.

Sin embargo, es posible que si demandamos tengamos más problemas si la cláusula suelo está en un préstamo hipotecario para financiar un local o nave, que si ha sido para comprar la vivienda habitual.

 

7 – ¿Las empresas pueden reclamar que se les quiten las cláusulas suelo?

Es posible, pero la vía judicial es más compleja, ya que no se pueden acoger a la normativa que protege a los consumidores de las cláusulas abusivas si se

pidió la hipoteca en el ejercicio de la actividad empresarial. Se debe acudir a un abogado que analice el caso en cuestión, que valorará la naturaleza y conocimientos de los hipotecados (si es una persona física o jurídica, el tipo de actividad de la empresa…) y el proceso de comercialización de la hipoteca con cláusula de suelo (si se firmó oferta vinculante, si hay documentos privados en los que se manifieste la existencia de estas cláusulas, etcétera).

 

8 – ¿Cómo saber si tengo una cláusula suelo en la hipoteca?

Si sigue pagando lo mismo mes a mes en la cuota incluso cuando le toca revisión semestral o anual, es probable que tenga una cláusula suelo. Una hipoteca suscrita a interés variable debe reflejar la bajada actual del euríbor, el índice de referencia para la mayoría de las hipotecas españolas, que actualmente se encuentra en mínimos históricos.

 

9 – ¿Debe mi banco anular mi cláusula suelo?

Siempre y cuando no se cumplieran los criterios de transparencia en su comercialización, la cláusula está siendo anulada por los tribunales.

 

10 – ¿Debe mi banco devolverme el dinero de más?

El Tribunal Supremo en sentencia de 2015 establece que los consumidores pueden pedir la devolución de las cantidades cobradas de más a partir del 9 de mayo de 2013 en adelante.

El Tribunal de Justicia de la Unión Europea debe pronunciarse  próximamente sobre el informe presentado por los abogados de la Comisión Europea, en el que consideran que los bancos deben reintegrar los importes cobrados de más en las hipotecas con cláusulas suelo desde el momento de la firma.

 

11 – ¿Por qué mi banco no me devuelve la totalidad de las cantidades?

Para que el banco devuelva el dinero cobrado indebidamente debe haber una sentencia favorable para ello. Los bancos no devuelven el dinero cobrado indebidamente si no es mediante sentencia, en la gran mayoría de los casos. Por lo que los afectados deben acudir a los tribunales.

 

12 – ¿Puedo reclamar el dinero cobrado de más si mi banco ya ha anulado la cláusula suelo de mi hipoteca?

Si el documento privado supone haber renunciado a entablar reclamaciones judiciales, no podrá reclamar ante los tribunales y no se podrá beneficiar de lo que acabe dictaminando el Tribunal de Justicia de la UE, incluso por desconocimiento

Se aconseja no pactar nada con la entidad financiera y no firme nada con el banco.

Si tiene o sospecha tener una cláusula suelo, acuda directamente a un abogado Este profesional será quién mejor le asesore.

 

13 – ¿Qué debo hacer si mi banco me ofrece un cambio de condiciones en mi hipoteca?

En ningún caso se debe aceptar una rebaja ni un cambio en las condiciones. La eliminación de las cláusulas suelo de las hipotecas es un hecho que no exime a los bancos de devolver el dinero cobrado indebidamente, por ahora, desde el 9 de mayo de 2013.

 

14 – ¿Cómo puedo reclamar?

Se recomienda acudir a profesionales y abogados especializados, para denunciar los hechos e iniciar el proceso legal. En Canedo abogados dispondrá de todos los recursos para poder solucionar su caso.

 

15 – ¿Cuánto dura un proceso de reclamación? ¿Qué probabilidad tengo de ganar mi reclamación?

De media, una reclamación dura unos 12 meses. La gran mayoría de cláusulas suelo de las hipotecas en España son anulables ante los juzgados porque no hubo información clara y comprensible por parte de los bancos cuando se incluyeron en los contratos.

 

16 – ¿Qué pasa si ya he demandado al banco?

En el caso de que se haya acudido ya a los tribunales, depende de cómo esté el trámite. Si ya hay sentencia, en aras de la seguridad jurídica dice el informe de la Comisión que regirá el principio de “cosa juzgada”, por lo que no se podrá volver a reclamar. Si la demanda está en trámite, dependerá de si el abogado pidió la retroactividad a la fecha de la hipoteca o solo a 9 de mayo de 2013 y de lo que dicte el juez.

 

Fuentes: idealista, Cinco dias, El economista, El país

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